#房地合一新制懶人包 2021年又過了一半,時光飛逝,竟然來到7月,今天是「房地合一2.0」、「實價登錄2.0」新制上路的第一天。
很多人還是搞不懂「房地合一稅2.0」到底是什麼,幫大家整理一個懶人包,簡而言之,要杜絕投機客短期炒作課重稅,原本2年內課稅獲利35%~45%,新制拉長到5年。
另外之前有很多投資客,成立人頭公司炒房,新制法人比照「個人」課稅標準。
對自住客的我們來說,基本上新制對我們沒有任何影響,但如果要「換屋」怎麼辦?記得要用「重購退稅」喔!
📌「重購退稅」三大要件要符合:
第一:是出售前一年沒有做為租賃、營業或執行業務使用。
第二:個人或配偶、未成年子女設有戶籍並居住。
第三:出售舊房地與重購新房地的移轉登記日要在兩年內。
注意:如果選用重購退稅,5年內所購房屋不得改作其他用途或再行移轉。
📌【房地合一2.0懶人包】7月1日新制上路
適用對象:個人出售房地而獲利者
預售屋換約也要課徵房地合一稅喔!
Step 1.【先算課稅所得有多少?】
成交價-取得成本-相關費用-土地漲價總數額=課稅所得
※自住房地持有並設籍滿6年出售:免稅額400萬元,超過部分稅率10%
Step 2.【再算要繳多少所得稅?】
課稅所得x稅率(10~45%)=所得稅
※非自願因素(如調職、房地產強制執行)交易 、自有土地與建商合建分回後出售、都更危老重建取得房地後第一次移轉:稅率20%
📌【案例說明比較清楚】
Alex購買一間房1000萬,持有1年半轉售,賣了1460萬,另外支付仲介及代書費用約45萬,這段持有期間計算土地增值稅的土地漲價總數額約15萬。
請問Alex持有1年半,出售房地產,房地合一稅要繳多少?
1460萬-1000萬-45萬-15萬=400萬
400萬X45%=180萬
答案:繳稅180萬
但Alex如果不轉手,若持有6年後符合自住優惠並以相同條件出售,可享有400萬免稅額,超過部分再以稅率10%計算,Alex這次不用繳稅 #提醒6年並非一生只能一次
資料圖片來源/財政部網站
#地產秘密客
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📌📌有效節稅!善用自用住宅稅率及 #重購退稅🏠🏠
邇來常有民眾到稅捐處詢問如何申請按自用住宅用地優惠稅率10%課徵 #土地增值稅?#高雄市稅捐處 表示,土地如符合「一生一次」或「一生一屋」之規定,申報移轉時,應於土地現值申報書註明「#自用住宅」字樣,就適用法令擇一勾選,並檢附 #土地所有權人 無租賃申明書及買賣契約書影本至土地所在地之稅捐稽徵處辦理。
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💰🏢#換屋節稅❗自用住宅用地善用重購退稅🏢💰
民眾林小姐近期購買自用住宅用地後,欲出售名下土地,詢問若想將土地增值稅一生一次優惠稅率權利,留待將來再使用,是否有其它方法可以降低換屋購買土地的稅務成本呢❓
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※ 引述《a187 (AJ)》之銘言:
: 最近家裡賣房結果土增要40萬...
: 小套房持有7年 持平脫手
: 如果設定自用的話只要20萬
: 但一生只能一次
: 大家土增都多少啊?
剛好在讀書,路過分享一下
自用跟非自用我覺得使用的時機挺看人的
再講自用之前,先跟大家介紹一個好東西叫做「重購退稅」
按土地稅法第35條,簡單來說就是政府鼓勵人們小屋換大屋(至少要一樣大)
只要你兩年內小屋換大屋的話,原則上土增稅是可以全退的
(房地合一稅的重購退稅有機會再解釋)
不過問題在於,政府到底怎麼判斷你是小屋換大屋呢?
他又不可能實際到你家去丈量
又因為土增稅顧名思義跟土地有關,所以政府就說:
「好吧!只要你新買的房子土地現值>=舊家的土地現值就等於換大」
所以理論上有兩種方式可以退稅:
1.同區域所換的房子土地持分變多(例如同社區三房換四房)
2.土地價值變高(例如桃園三房換成台北套房)
計算很簡單(政府試算傳送門:https://goo.gl/UsFbWn)
新購自宅用地的申報移轉現值–(原出售自宅用地的申報移轉現值–原出售自宅用地已繳
土地增值稅)﹦A
(A如為零或負數,則不符合退稅要件)
※已繳土地增值稅款≦A時,已繳的土地增值稅款可全數退還。
※已繳土地增值稅款>A時,可退還相當於A的稅款。
我知道你一定會覺得乾,這哪裡簡單,聽起來好複雜有夠饒舌的
所以我快速幫你簡化:
1.新買的房子土地現值>=舊家的土地現值→全退。
2.新買的房子土地現值<舊家的土地現值,則退:
(新買的房子土地現值+土增稅-舊家的土地現值)之部分 (負數不退)
思考邏輯就是,你買A地賣B地,繳C稅
A+C是你成本,B是賣地賺到的錢,如果賣B賺到的錢都不夠補成本(A+C),至少退C補貼你
。
阿如果賣B賺到的錢,扣掉C,剩餘買A都綽綽有餘,那幹嘛退你。
扯遠了。
重購退稅還有一個非常重要的前提:先發生行為者要符合自用
1.先賣後買:賣的時候房子符合自用狀態。
2.先買後賣:買的瞬間,你未來預計要賣的房子要符合自狀態。
(自用狀態:本人配偶直系親屬任一設籍+一年內無出租營業。)
還有就是買賣所有權人同一個,賣是先生的名子,買是太太的名子也不行。
其他細節就不說了,回到正題。
因為原PO在下面有提到之後要買房、而且不太會賣了,所以我猜是買一次到位換大的房子
。
於是:如果買的標的物就在附近、或是地價更高的區域。
那我會建議用一般,因為未來可退的機率偏高。
套房土地持分通常都很小XD
如果買的時機點不確定是不是在兩年內,也不一定買高價地段的話
我覺得是可以直接用自用,省20萬也不是小錢,你又說買賣價持平...
反正之後買的房子未來要賣就算不能用一生一屋的自用,你還有你老婆呀~~
沒錯,配偶的一生一次自用也可以使用在你身上
操作如下:把房子夫妻贈與(免稅),然後用配偶沒用過的自用資格出售,搞定!!
房地合一稅也不用擔心成本被認列成現值,因為夫妻贈與是往前追朔成本的。
所以代表一個人其實可以有兩次一生一次的自用優惠~
當然魯蛇如我可能就只有一個
阿如果結婚複數次的話就會有複數個XD
這是我的小小見解僅供大大您參考~
謝謝大家
對了今年小魯我要考不動產經紀人,希望可以順利過關(集氣
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綜所稅的重購退稅可以適用於夫妻(買夫賣妻、賣夫買妻)
但是土增稅確確實實不行喔~~
稅法14-8講的是「個人」重購行為,所以夫妻可以是因為夫妻財產視為一個個體?
但是土增稅35講的卻是:「所有權人」,果斷的就是切割。
這個差別就要請法律系的大大來解釋惹
我這次都沒講到一生一屋的條件耶XD
(因為怕大家混亂XD)
不過大大說的沒錯歐~~
一生一屋的是用條款無敵嚴格
1.夫妻未成年子女名下一屋
2.連續設籍、持有滿6年
3.5年內沒出租營業使用
...最難的三個幫大家打出來,剩下看T大連結XD
※ 編輯: overshot (122.116.211.39), 09/21/2018 17:02:23
你就照算~
假設原本是登記共有(A1/2;B1/2),土地價值100萬,增值稅18萬(A.B各繳9萬)
新買是單獨登記A(1/1)土地60萬
看起來新買60<100不能退
可是單算A的持分價值,原本是100*1/2=50萬,新買是60
所以60>50,可以退A自己繳的那一半9萬~
重購退稅和一生一屋一生一次是兩個不衝突的系統阿~
我用一生一次的減免,依然可以重購退稅拿回來(只是不會有人這麼白癡浪費在這XD)
重購退稅只是有個前置條件:買時or賣時,賣的那間為戶籍在內的自用狀態
不代表你要用自用增值稅
都用重購退稅了當選一般阿~~
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