華固是營建股的模範生
不過我今年是買興富發
同時也有1部Youtube影片,追蹤數超過4萬的網紅MoneyDJ理財網,也在其Youtube影片中提到,昨天集中市場盤面類股還是跌多於漲,光電類股上漲2.16%最高,資訊服務、半導體也是收紅。至於跌幅最高的則是塑膠,跌幅將近2%。 昨天盤面由前一個交易日跌深的蘋果概念股領軍反彈,先前供應鏈傳出iPhone 6s銷售不佳,蘋果可能下修第1季出貨預估,壓抑瓶蓋股的表現,但昨天包括大立光 (3008) 、...
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華固建設(2548)
講到華固建設,大家對他的印象是什麼呢?營建股績優生?好房及豪宅的代名詞?營建股中的定存股?我們今天就來聊聊這間品牌知名度高、年年賺錢配息的上市建設公司,經營成績及未來推案情況。
產業地位及護城河分析
華固建設(2548)成立於民國78年、89年上市,股本27.68億元,算是中小型建商的規模,在上市建設公司中,與國建(2501)股本115.96億元、遠雄(5522)的78.16億元、興富發(2542)的128.33億元相較,差了數倍之多,雖然如此,華固憑藉著品牌的建立與高市場認同度,可說是營建股中的模範生,備受法人及壽險公司喜愛,甚至成為營建股股王,觀察其股價,近五年多在50元有支撐。
1.正確的推案選擇及分配至各年入帳
華固主要的推案地區以臺北市為主、新北市為次,知名個案例如華固松疆、華固碧連天、V-PARK企業園區及華固雙橡園等,受惠於資金寬鬆及低利率環境,房市一片大好,雙北價格穩建上揚,其住宅建案毛利多在25%以上,商辦毛利率則上看30%,算前段水準。建案入帳也安排得很好,最多僅單一年度因時程而較少案源入帳,每年EPS幾乎穩健保持在8元以上水準。(詳財報1)
2.良好銷售及獲利能力,低長期負債比率
由於華固建設蓋出來的房子品質好,市場口碑佳,雖然臺北市及新北市房價高,但推案銷售情況尚稱平順,且住宅及商辦產品兼具。去年(2019年)在總銷50億元「華固樂慕」、總銷80億元「華固名鑄」以及總銷42億元的「華固新代田」(銷售約70%)貢獻下,營收達198.19億元,稅後淨利31.4億元,EPS11.35元,營收、獲利、每股純益創歷史新高,並配發7.5元現金股利。其快速銷售回收資金的同時,也使其銀行借款及發行公司債等情況較其他同業為少,截至109年第三季,長期負債只佔13%。(詳財報2)
3.每年穩健配發現金股利
每年賺錢的同時,華固的股利也很大方,近五年皆分配5元以上現金股利,分別為5.5元(發放率57%)、5.6元(發放率64%)、5.2元(發放率66%)、5元(發放率160%)及7.5元(發放率66%),現金殖利率約在6%~9%之間,考量2020年前三季EPS達8.02元,明年現金股利也可期待一下。
目前推案及未來推案情況
截至2020年第三季,華固帳上存貨達新臺幣259.09億元,其中待售房地38.05億元有32.68億元為「華固天鑄」,這是因為豪宅較難快速出售的緣故,有待時間慢慢去化,但需注意因想快速售出變現而犧牲毛利;在建房地及待建房地分別有160.06億元及60.43億元,合約負債30.04億元及已簽約合約金額有190.24億元,顯示華固未來3年的業績無虞。
各建案及認列時間點整理,請各位讀者朋友詳「建案完工一覽表」。
結論與風險
近來華固對房地產景氣的看法轉趨保守,推案往雙北集中,且開始往毛利較高的商用不動產前進,2020年總銷76億元的「國票金控大樓」入帳順利,未來除住宅案外,尚有「新莊廠辦案」、「創富二期」及「中和廠辦案」等商/廠辦,依據排程及銷售情況,未來三年算是穩健,另2020年9月公告在新北市泰山斥資9.91億元及新北市中和14.7億元各取得逾千坪土地。2024年及2025年還久,還沒看到太多規劃。
隨著大盤指數一路挺進,華固股價也來到高檔區約90元的位置,風險比較高,大家還是要多觀察謹慎為宜。另外,公司預計三年後推出的正大新店案,由於總銷金額龐大,預計投入的資金及資源也會相當可觀(報載:預計投入138億元),將是華固下一個重要發展的關鍵。
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中央銀行12月7日宣佈對不動產進行「選擇性信用管制」(內容如附圖),對購地興建銷售的建商及買方皆有新的規範。以往宣佈這麼重要的政策都是在央行理監事會議之後,這次選在召開理監事會議前突然宣佈,可說是震撼市場,消息一出的隔天除是各大新聞媒體頭條,營建指數更應聲重挫2.79%,隔日再下跌近1.5%,短期影響可說是頗大。
那麼各位投資人該如何解讀呢?
我分為兩個部分說明,分別是「央行的政策目的」及「對建商的影響」:
一、 「央行的政策目的」
1. 保護及健全銀行發展
整理央行新聞稿內容:
(1)為促進金融穩定及健全銀行業務,防範銀行信用資源過度流向不動產貸款
(2)銀行過度集中不動產授信,將影響信用資源配置,不利生產事業實質投資
(3)銀行不動產貸款占總放款比重接近歷史高點37.9%
(4)部分案件有貸款成數偏高、貸款利率偏低,以及寬限期過長等現象;且購地貸款部分借款人利用銀行資金進行養地、囤房;餘屋貸款亦有授信條件過於寬鬆等現象。
另根據金管會統計資料,國銀10月放款增加1,381億元,其中有1,100億元是不動產相關授信,顯示銀行確實授信業務長期集中在此,也因貸款利率低,造成房價飆漲的亂象。
2. 嚇阻不正常的房價飆漲
土地價格及房價應隨著經濟發展而上漲,這是必然,但如果上漲的速度及幅度是不正常的、甚至達到飆漲的程度,則會造成許多社會問題及民怨。例如「紅單轉讓」這種遊走法律邊緣的行為,或建商新建案完工都還沒賣出多少、舊案空屋率又高,但馬上又「以債養債」推出新案,這種高槓桿的操作模式,可能不是央行或相關主管機關所樂見。
二、「對建商的影響」
1. 對自然人買方來說,除非是要購置第3戶以上,不然沒影響;如果房價下跌,對首購族或想買第2戶的人有利,預期這些族群將是建商及銀行的主要爭取目標。
2. 對建商的影響:
(1)在「購地貸款」方面,因土地係蓋房子的必要元素,由原來沒有固定的限制,改為只能貸款6.5成,並保留1成動工款及須檢附具體興建計畫,可想而知,建商為購置土地來持續推案,必將多保留現金,可能採取降低現金股利發放率、向銀行融資或發行債券、現金增資等方式因應,也因要有具體興建計畫,新購置的土地可能也較難再長期去養地。
(2)在「餘屋貸款」方面,因只能貸款5成,除了採取上述的方式籌募所需資金外,對現階段餘屋剩下較多、但原想「慢慢賣」的建商來說,可能思考加快出清速度,對新建案來說則偏向儘可能的完銷,這些都將反應在毛利率的下滑。
由於許多讀者及朋友詢問,特別寫了這篇給大家,不管是投資或自己想買房,希望都對您有幫助。為了服務廣大的讀者朋友,考量每檔營建股都有各自的發展規劃或利基,將對華固(2548)、國揚(2505)、達麗(6177)、國建(2501)、總太(3056)、宏普(2536)、華友聯(1436)等進行分享(其中部分個股,僅分享在我的Dream Player: https://www.dreamplayer.tw/projects/intro/102/intro),或在Dream Player搜尋温國信,有需要的讀者朋友也歡迎多多參考、支持。
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2548股利 在 MoneyDJ理財網 Youtube 的最佳解答
昨天集中市場盤面類股還是跌多於漲,光電類股上漲2.16%最高,資訊服務、半導體也是收紅。至於跌幅最高的則是塑膠,跌幅將近2%。
昨天盤面由前一個交易日跌深的蘋果概念股領軍反彈,先前供應鏈傳出iPhone 6s銷售不佳,蘋果可能下修第1季出貨預估,壓抑瓶蓋股的表現,但昨天包括大立光 (3008) 、可成 (2474) 、和碩 (4938) 等都出現反彈。大立光大漲135元,以2035元作收,重回2000元大關,也順利收復5日線及10日線;台積電雖然一度下跌,但是終場也小漲0.5元,以135元作收,持續朝5日線136.3元邁進。另外可成也上漲4.5元,以219.5元作收,和碩上漲1.1元,在67.2元。
另外,網通族群持續亮眼,基本面、財報優異的族群則相對表現出色,不僅多檔個股去年第四季淡季不淡、全年營運表現出色外,2016年在雲端、大數據等趨勢下,產業榮景將更勝2015年,建漢 (3062) 一度漲停,仲琦 (2419) 、訊舟 (3047) 也漲停,正文 (4906)漲6.74% 、合勤控 (3704)漲幅超過3% 、韋僑 (6417) 、F-眾達 (4977) 漲幅也在1.5%附近跳動,扮演逆勢抗跌指標。
砷化鎵族群在國際大廠Skyworks逆勢收紅下,帶動國內砷化鎵,全新 (2455) 及穩懋 (3105) 今天盤中股價開高走高,同步站回50元關卡。
在焦點股部分,大宇資(6111)首季將陸續推出3款手機遊戲,包含《大富翁九》、《明星志願》,加上睽違8年後首度回歸電玩展,吸引股價獲多頭買盤,盤中攻頂漲停鎖住。
神基(3005)週一股價創下18.05元的波段新低,之後向上彈升,昨天以一根帶量長紅K棒突破20日線反壓,大漲5.85%
上奇(6123)去年第四季及全年獲利飆新高,今天股價開高大漲,終場上漲6%。
半導體設備端侵權糾紛,引發弘塑(3131)對辛耘(3583)聲請的民事假處份獲准,。辛耘表示確實接獲假處份通知,衝擊股價走勢跌4%。
另外,在房地產景氣持續低迷下,今上市營建股相繼破底,興富發 (2542) 爆量重挫,股價跌幅逾7.5%,創2009年下半年以來新低,皇翔 (2545) 、華固 (2548) 也相繼走低。
儘管台達電 (2308) 集團創辦人暨榮譽董事長鄭崇華信心喊話,台達電的經營團隊對於今年營運非常有信心,近期股價失守現金增資價每股150元應是一時現象,但台達電股價跌勢難止,昨天盤中股價再度開高走低由紅翻黑,失守130元關卡,
在弱勢股部份,金融股利空一波未平一波又起,人民幣雖然近期回穩,但港幣重挫,金控權值股又成為領跌指標,拖累類股指數續創波段新低,華南金 (2880) 、富邦金 (2881) 、新光金 (2888) 、發開金 (2883) 、第一金 (2892) 、中信金 (2891) 等大型金控全數壓低,收在跌幅1.5%~2.5%區間。金融類股指數昨日持續大跌1.45%收838點,改寫逾3年來新低。若與世界主要國家或地區金融股相較,台灣金融股本益比(PE)及股價淨值比(PB)來到相對低點,
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