今天跟仲介看完土地後開直播介紹土地的使用分區、相關法規、與個人投資人投資不動產心得,直播過程中,最常見的問題為買賣不動產最重要的是什麼?
因為買賣不動產價金龐大,最重要的莫過於「交易安全」直播中有跟大家介紹履約保證的方式,以及相關程序。
這邊再加以補充說明「履約保證」就是透過此項保證制度,買方依合約將不動產價款存入約定的獨立的履保專戶,賣方則將產權文件交付地政士保管。
交易過程中由屢保公司以公正第三人立場,依買賣合約控管資金及流程,並承諾保障買賣雙方交易價款的安全。
以自己近期交易的這筆不動產為例,因為是透過合法仲介、特約代書、履保的建經公司,而屢保費用為價金的萬分之六。
雙方就都能獲得保障,也是自己都會採取的交易方式,對買賣雙方都是一個保障,這邊加以補充說明給之後有要買賣不動產的人參考。
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wantgo地政小學堂
前陣子處理掉自己家裡的不動產,最近有購買土地的需求,這陣子看了不少土地,有遇到良心仲介,會把產權狀況如實告知,也遇到黑心仲介用了不少話術,目的是為了成交。
因為要購買的土地是農地,看了某處的土地,仲介A大手一比說:「你看隔壁這幾筆一甲的土地(約3000坪)是水管路大高雄鵝肉老闆花8500萬買的,看好這裡的發展,以後農地變建地增值可期。」
然後A又微微一笑往另外一旁比劃說:「你看旁邊都是建地,建地一坪30幾萬,農地算分賣,建地算坪賣,未來變建地的話,價值就翻三倍,而且自從韓市長當選後,高雄土地又開始熱絡!」
回家看了實價登錄跟調了二類謄本,沒錯這幾塊地成交價確實是8500萬(而且前一手應該是投資客,持有9個月賺了600萬賣出來)。
再從經發局與地政局公開資料查詢,因為所有權人地址登記一樣,所以推測是水管路這間生意超好的鵝肉店老闆買的也沒錯!
不過重點來了,自從陳為廷砸了劉政鴻鞋子的大埔事件後,土地徵收條例因此修法,根據我國土徵條例第三條:「特定農業區農牧用地,除零星夾雜難以避免者外,不得徵收。」
這塊土地的使用分區是特定農業區農牧用地,所以要變更的機會微乎其微,況且國土計畫法上路後,所謂的優良農地會被劃設為「農業發展區」受到保護,不要說變更了,保護都來不及了!
所以仲介為了成交,說了很多發展的前景,甚至提出過去的變更資料,不過只是話術罷了,但對於地政法規不懂的市井小民,能有辨別的空間嗎?
區域計畫法被國土計畫法取代後,109年5月前應公告實施,屆時的使用分區將轉變成國土計畫法的功能分區,內政部有架設相關網站可以查詢,若有非都市土地的讀者應該前往一看瞭解自己的權益。
筆落至此,雖然說不動產交易是大額交易,所有人都應該做好詳盡的功課,不過土地法規錯綜複雜,難保有讀不懂的疏漏之處,記得多聽多問多看再下決定,才是上上之道。
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